モスクワの新築マンション

モスクワで新築マンションの販売会場を見て来たので気になっている人のために書いておきます。

行ったのモスクワ中心から地下で20-30くらいの練馬的な所。 二箇所見に行って、１つ目は怪し目、２つ目は日本と似た感じの安心感。

- 怪しげだった物件

ロシアのマンションは基本大規模、高層のものが多いらしく20-25階建で個数が1000-2000とか普通倍らしいのですが、こちらも1000程度のタワーマンション。

怪しいと思った理由を順に。

1) 販売員がケバい

ヒール含めて185くらいで前に大きいのが付いているおばさん？販売員が対応。 もともと愛想が悪いロシア人に日本人が満面の笑みを知らない人からもらうことは皆無だと思いますが、完全開放笑顔。(滝汗

メイクがものすごい濃い！ってわけではないのですがマツゲが2cmはあるのでは？というバッサバッサ、金髪にしてるのに真っ黒まつげで違和感満載…。いや本当に圧倒されました。

2) 建築が妙に遅い

うちは他と違ってできた順に入居(複数棟あるので)では無く、全部できてからなので入居は二年後です、と自信満々に言われました。

…はぁー？金利10%とか日本だと犯罪か？っていう広告だらけのインフレ帝国で二年後て一体？？？ 日本と違って完成入居時にローン発動するのと違い、契約即発動なので買う側は完成までお金を貸してるのと同じ。CF厳しくて建築遅いんでしょ、っていうのがバレバレ…投機集団か！？

3) 投資向けの逆ざや商品

居住用に買うのとは別に投資用プランがあり、完成後にデベロッパーが10%足して描い取るという仕組みなんですが、意味がわからないのが価格。 居住用に買うより居住用に買うより何%か高い設定。 逆じゃねーの？！っとツッコミ入れるもバーバリアンな売り子おばさん、引くどころか攻める！ あーだのこーだの言ってるけど多分理屈通ってたない(通訳も意味がわからないようなので想像)

4) モデルルームが無い

次の物件で発覚しましたが、モデルルーム無しでロシア語堪能でない人が全部確認するのは無理だ〜と思いました。 なぜなら商習慣がかなり違うので…

そんな訳で1件目は直感に頼るまでも無くNG

- 2件目。多分普通の真面目物件

1件目と同じエリアだけど総数4500建の大型開発。 それもそのはず、これからできる地下鉄駅の目の前の物件。 ロシアの地下鉄の作り方、たかだか頭が良くてはじめに作るときに駅の間隔がかなり広め。 開通して開発が進んでから中間に更に駅を作る方式。

二件目でわかったこと。

1) 居住者の質

ロシアは現在、ソビエト時代に作られた古い団地が限界に来ていて、今年はじめに建て替えによる政府事業を発表しているのですが、そのプログラムと一緒に開発する物件は居住者の質が悪くなりがちで同じ金額出して買うとあとあと嫌〜〜なことになるという話。 そりゃ、不便で古い建物に居座って無料で建て替えせーや！と言う人たちが大挙してくるので日本の古い団地の⭕️旗軍団みたいなことが起きちゃうのでしょうね。 で、このマンションの売りはそう言うの皆無、頑張って買う人オンリー向け。

2) 設備の罠

これは風習の違いで日本人からするとわなでしかないですが、モデルルームで確認しないといちいち付いてるかどうかわからない困ったルールがあります。

今回見た物件は日本のどうかモデルルームと同じくぃすくすめそうな形でしたが、どこまで付いてるのか聞くと、ドアが違う、壁が違う、風呂が違う、キッチンは無いなどなど、しまいには電源コンセントはあるのかまで書かざるを得ない不安な状況。

3) 眺望の罠

大規模物件にありがちな罠でこれは日本もありますが、眺望や開放感を謳っておきながら自分の敷地の他の物件が邪魔で眺望無いじゃん！と言うのがありました。 そりゃ今は巨大な更地で二件しかタワー無いから良さげですが、これからあとあと八つも高いのが立ったらあきまへんがな。。。ニーチャン、ちゃんと説明しいや〜〜！と、使えもしない関西弁で突っ込みたくなりました。 下手くそな英語でツッコミましたけどね、ゲヘヘ。

商品は一般的なモスクワマンションと同じらしいのですが40m2-60m2程度のが中心。 感覚的に捉えるのが本当に難しいのですが、こちらは壁芯という日本独自の詐欺的ヘイヘイホーキローメートル単位はないのでm2が床面積で感覚より相当広かったりします。

日本の不動産業のサイト作った時に聞いたのですが、日本は昔から大火や震災に台風など、その後空襲など売り手が極端に優位なイベントが多発している上、資本蓄積も特殊な環境があり国際競走も皆無なので(国境地続きだとリアルな競争があるらしい)公正な市場が醸成されず国も住宅供給の歴史が浅い何重苦で今に至っているとか。

で、60m2もあると子供1人いる世帯でかなりいい感じで生活できるのが買えちゃう感じなのですが気になるのはお値段。40n2台で800-1000万円、60m2クラスは2400万円〜。

 聞いたところによる賃貸に出した時の金額と販売価格から、利回りを計算したら7%程度。 定期預金の利子が7%程度。世の中良くできてるなぁ…。